近来，途家及斯维登集团联合创始人罗军环绕“民宿工业开展趋势的七个观点”进行了主题同享，深度剖析了民宿的实质和商业形式，并对未来工业的开展趋势进行了翔实解析。
罗军表明，民宿商场老练与否取决于顾客是否老练。顾客越老练，要求越高，民宿运营或许做得更好。在他看来，民宿运营的要害很大程度上取决于运营方法。文旅交融下的民宿运营首先是从人文开端，人文是魂灵，并且要有十分清楚的定位。魂灵确认今后，会涉及到根底建造，在根底建造方面要合作人文建造，包含一些技能性的配套。
罗军以为，民宿之所以遭到咱们欢迎，是由于它的四个特征——多人、多天、特性化、高性价比。这是酒店不具备的。他表明，产品的体会化、碎片化和迭代化关于未来民宿开展十分重要。此外，共同的服务策略，共同的客户体会也是未来的一大开展方向，包含科技赋能等等。他以为，民宿职业开展前景广阔，是一个无限幻想空间的工业，和地产、游览、文明，许多方面都结合在一同。未来我国的顾客会越来越老练，会更寻求民宿内在，这对运营者的压力会越来越大，也会倒闭商场进一步完善。
以下为罗军主题同享内容精编
咱们好，我是罗军，很快乐能跟各位同享民宿相关的话题。
01 经济模型决议商业模型
先讲第一部分，关于民宿的商业模型。我始终以为，商业模型会决议你的起步，会决议未来所做工作的正确与否。为什么商业模型这么重要？我记住刚开端做民宿的时分，咱们去海南收房源。到那儿看了今后，咱们发现，无论用哪种方法去做，之前已有的方案最终都很难挣钱。由于前面这么多人这么长期没挣到钱，我也挣不了钱。勤勉得到的成果是“有用”，可是效果不会太大。
所以，那个时分我就在想，有没有方法用一种新的商业模型去做。当然，我不知道最初想到的这个商业模型是一种经济模型的推翻。今日回过头来看，这种经济模型决议了我的商业模型。
那么，这个经济模型是什么呢？其实是同享经济。同享经济和同享经济是有差异的。同享经济的实质是“租赁经济”，而同享经济的实质是“闲置资源再使用”。
为什么强调同享经济和同享经济的差异呢？有用的。我以咱们在海南刚开端做民宿的逻辑来看，最初我租房子是 5000 块租下来的，然后再进行短租不是本钱很亏嘛，没人住怎样办？并且季节性很强。所以其时我找了北京在海南买了房子的人。我说，“你们来海南的时分自己住，你不在的时分，我让他人住。得了收入今后一人一半，本钱都是我付”。最终成果导致我其实不用为冷季接受付出本钱。这个实际上关于购房者来说是一种叫“同享经济”。假如说我在海南的街头租了房子下来，然后每月交租金去做民宿，这种形式叫“同享经济”。
这样做的含义安在呢？含义在于，咱们不能浅薄地以为咱们现在民宿、公寓、客栈的运营，和前人做的是相同的。首先，咱们要在房源获取的时分注意本钱操控。什么时分本钱操控最低呢？便是由于同享经济。所以我以为，经济模型会决议商业模型，商业模型会决议产品模型。
斯维登其实是最初途家的线下，和途家是同一天做的。途家很大的成功是由于斯维登的自营房源导致途家上体会十分好。可是我最初以为，不能仅仅做一个简单的途径，应该有厚实的产品。到今日为止，斯维登现已有了 6 万套房源，也是现在全球连锁非标住宿运营商里，规模最大的一家。咱们的股东也十分殷实。别的在一级商场，咱们也有打破。在房源获取上，除了刚才同享经济，咱们和开发企业也有合作，有 1300 多个项目。这个其实也是一种同享经济逻辑之一，是和开发商之间做同享。
所以经济模型决议商业模型，同享经济起到很大的作用，咱们在生长过程中也获得了很大的收益。
在这过程中，有许多值得咱们借鉴和引用的当地。举例来说，民宿、客栈、公寓得做出和酒店不相同的服务运营形式，或许要选用同享经济形式，整合更多的社会资源。由于你自己做不了很大的游泳池或健身房之类，你会配套社会资源。那同享经济的社会资源怎样使用呢？其实都是能够去研讨的。咱们也在探究过程中。
02 创新文旅体会引领新消费
第二部分要讲的便是文旅体会。这个很重要。
举个比方。2019 年春天，我在日本调查民宿，去了一个十分知名的寺庙，和寺庙的掌管一同喝茶。喝茶过程中，改变了我许多人生的判断和观点。日本人喝的哪种茶叫抹茶，必定没我国的好喝，本来我一向瞧不上眼。但看他们喝的津津有味，我就十分好奇，所以我问他们，为什么这种茶你喝起来会这么好喝？
后来他告诉我，日本是个多灾多难的国家，各种资源也不多。所以他们有个特征，便是十分讲究着“享用当下”。所以，“享用当下”是一种人生体会，是一种逻辑，包含他们还有花道、陶艺等等。
其时住的房子一般，也挺贵的。但它给了我一次深度的体会，将住宿产品变成了真实的体会产品。为了体会，我乐意花更多的钱。所以经过这件工作让我知道，民宿的体会是十分重要的。
其实在咱们国内有许多这种状况，但它的体会都是伪体会，没有精力领域真实让受众感动。许多民宿会摆放一些小商品部件放在房间里，看上去古色古香，可是没有精力和魂灵，不能让受众真实有所获得，客人阅历过几回今后就没兴趣了。
所以，必定程度上，它需要和本地的文明特征、精力结合，对本地的文明前史有深度的植入、了解和了解，这样才有或许让顾客感觉这次参与是值得的。
另一个体会是在加拿大。我是在前年在当地农庄调查，开了 3000 多公里，跑了无数个农庄，去参观他们的民宿，和当地人谈天。我记住形象很深的是进了一个苹果园。
那个苹果园其实也没什么资源，便是一大块农田，门口放了个桌子，一堆欧洲人围着一个看着像庄园主人的女士在谈天，然后在喝着苹果酒。
我进去今后，他们盛情邀请我坐在一同，倒了一些苹果酒给我，然后就谈天，讲了许多关于酒怎样酿造，包含当地的前史，庄园怎样来的，苹果酒有几种，为什么这样做……其实我国也有，可是它那个体会还是蛮深入的。你能够买一些走，也能够住下来，还能够在田间放几个桌子吃一顿饭。所以我感觉，他们也是结合了当地的农业产品做很深的体会。
关于体会，我想讲的是：当消费不老练的时分，咱们仅仅停留在表面上、形式上，当商场老练的时分，顾客会更懂。所以，关于我国的顾客，曾经或许民宿仅仅看它的形状，可是未来，顾客会更老练，会更寻求内在，对运营者的压力也会越来越大。
咱们常常听到外界说“民宿欠好做”。其实我想说，商场欠好其实怨的是顾客没老练。咱们整个商场老练与否取决于顾客老练与否。顾客越老练，要求越高，咱们运营或许会做得更好。
再便是民宿运营。我以为，民宿运营其实很大程度上取决于咱们的运营方法。文旅交融下的民宿运营之道，它由三大部分组成。
首先是从人文开端，必定要有定位，并且是十分清楚的定位，不能杂，不能多。假如失掉要点的话就没有吸引力。
魂灵确认今后，其实涉及到一些根底建造。现在民宿有许多根底建造是很有问题的，比方热水、隔音等。在根底建造方面，咱们要合作人文建造，包含一些技能性的配套。
再往上才会到民宿运营。运营是核心。运营过程中会涉及到本钱、收益等方面，还有规模效应，也会有体会交流。所以，在民宿的运营过程中，它其实是从规划策划开端，从逻辑开端，一向到到建造到运营。
许多运营者做完了今后才发现是有问题的。比方我曾经在崇明见了一个运营者，由于他从来没做过民宿，他的民宿走道里居然没有装空调，夏天底子没法接客人，假如再改造的话，本钱也十分高。
所以，民宿从规划到建造到运营，未来我以为会有相当一部分的阅历知识在细节上进行同享，必定会有专门做民宿的学院产生，并且有相关老师会诞生，这样能协助咱们少吃亏少走弯路。由于民宿要做好的话，其实归纳性的办理，包含能力，远远高于酒店。由于它规模小，对人的归纳性要求十分高，并且对文明前史要求十分难。
03 民宿工业开展趋势
接下来讲讲民宿工业的开展趋势。
第一点，我以为，经过了这些年，民宿用户提高了认知度，但老练度亟待提高。职业成功与否取决于顾客的老练度，这个是十分要害。咱们现在从两个方面去看，一个是对顾客的认知，第二个是顾客的生长。
先说认知。最初做途家的时分，咱们起了个口叫喊“早知有途家，何须住酒店”。所以许多人问我说“你预备哪一天把酒店灭掉？”。我也知道咱们在恶作剧。但实质上，这个过程中，咱们有一个对用户画像的判断，用户画像判断决议这个项目是不是成功。我现在讲的用户画像是大逻辑的用户画像，回头咱们或许要剖析一下单体项目用户画像。一旦这个错了，你是没有回头路的。
在我看看来，民宿，尤其是城市民宿，为什么会遭到咱们的欢迎，便是由于它的四个特征——多人、多天、特性化、高性价比。这是酒店不具备的。只要酒店不具备的，这才是咱们的根底。
“多人”是什么？许多人住在一同。关于酒店来说，它的总统套房或许大面积房间不太多，由于入住率低。可是公寓、民宿、客栈建造的时分并不是为运营做预备的，它本来或许是为住家预备的，所以房间比较大。比方斯维登，60000 多间房，最小的便是套房。所以这些房间天生就契合“多人”的要求。在这种状况下，会对顾客、受众带来很大的价值。为什么有“多人”概念呢？由于现在咱们游览是找个理由出行，这个空间要包含“多人”的或许性，所以咱们现在的叠院复式特别受欢迎。当然，“多人”不是说面积越大越好，运营要因地制宜，要拿你的特性、共同性出来。
再说说“多天”。比方医院边上生意特别好，为什么？由于病人住在里边，你要服侍他。由于靠得近，住的时刻或许会比较长，并且性价比也比较高。
“多天”都是有共同需求的，而酒店不能满意。假如民宿、客栈、公寓，有在城市里边做的，真的做好今后会形成一个共同工业，我信任未来或许还会有细分的，或许有些人专门做酒店医院边上的生意，有些人专门做培训班的生意。
还有特性化。民宿、客栈、公寓一个很大特征的便是特性化。特性化的好处在哪里？能够让用户会有尖叫。由于他享用一个共同性的体会。它本身和经济连锁是不相同的，房子产生时分或许便是特性化，比方有隔热瓦等之类。
别的一个是高性价比。我说的同享经济，房子闲着的时分运营的话，它为此担任的本钱就不太高。还有按面积来算的，本身面积摊到每一个人的住宿空间的状况也就不相同。
综上所述，我讲的第一个是关于用户画像的认知，咱们民宿客栈公寓要了解多人、多天、特性化、高性价比。第二，项目本身关于用户的画像也充分清楚，其中包含协议客户状况怎样样，抵达客户怎样样，和周边的差异怎样？这儿边又涉及到许多科技手法植入，经过大数据去剖析周边的客源状况。这些都需要做到。
第二点，库存的多样性和商场适应性的差异。
库存方面，从斯维登的阅历来说，咱们其实在一级二级三级商场都在做，甚至零级商场。这是什么意思呢？便是说，它的房源的来历并不像咱们曾经幻想的向房东租房子就能够了。其实斯维登早在 8 年前就开端和开发企业合作了，咱们合作了 1300 多个项目。他在卖房子，咱们就合作了，告诉购房者说能够买这房子，然后咱们会运营。所以当他房源交付后就直接到咱们这儿来了。咱们房源拿过来很便宜的，并且开发企业还会倒贴，由于咱们帮他卖房了。这是一级商场。咱们现在商洽的一级商场项目有 4700 多个。形成规模化今后，由于都是精装修的新房字，所以咱们房源的品品质很高。
二级商场咱们都很懂了，便是房东手里拿过来的。三级商场便是加盟的形式。假如你的项目做的并欠好，咱们能够赋予你产品、技能等等，然后收很少的费用，协助你生长，这个是刚需。对酒店来说，300 间房间，或许自己的团队也做的不错，为什么找你？找一个专门团队招过来就能够了。可是假如对体量比较小的民宿客栈公寓来说，其实这方面需求特别大。我信任，从未来开展方向来说，提供这种服务有很大前途。
讲到库存的多样性，并不是获取来历的多样性，而是对他分类多样性的充分认识。咱们依照所在城市和村庄住的时刻长短来剖析，它能够分生长租、短租。其实商场上底子分不清咱们这个行当是干什么的，所以咱们要进行分类，这样才干知道你在哪，知道该做什么。
运营方法上来，咱们分红的 RBO、RBA 和 PM。RBO 在海外比较多，国内比较少。这种方法便是房东自己住一间，然后在外运营。从国家方针操控来说，越来越多的要求你做 RBO。这样的话，追溯和操控办理就比较方便。但我国比较难。我国由于有房子的人不屑于运营自己的房子，他找了一个二房东来进行运营办理之类的。所以这些就会产生新的方法，叫 RBA，便是以代理人的方法来做。这种方法也比较碎片化。PM 一般是大规模化。所以当你在做的时分，你要明白自己走的逻辑、运用方法、运营方法是哪一种。
从开展方向上来说，斯维登从 PM 开端做起，走到 RBA，咱们最近两个并购也是向城市碎片化方向开展。它有难易程度的。其实相对来说，城市碎片化的难度更大，RBO 的或许性比较小，或许会 RBA。咱们其实从一个比较简单的“农村包围城市”的方向走过来，使得归纳方法起来。可是最初的难度在于，会员不简单堆集。在城市的频率会高，会员简单堆集。好在最初咱们起步的时分得到携程等许多流量的支撑，使得咱们挺过这个困难的时刻。所以每一个企业的起步点、出发点和方向都不相同，这取决于这个创始人的才智或逻辑。
第三点，我想讲的是产品的体会化、碎片化和迭代化关于未来开展是很重要的。
先说迭代化。现在网红房间对产品的增量化要求十分高，要求咱们这些产品要不断迭代。曾经说“酒店七年是一个迭代”，现在看必定不可行了，甚至一个季度就会有个迭代。怎样迭代呢？比方春天到了，一些软性布置就要上去。所以关于房间的装扮、环境的设置规划，包含装修的迭代，与曾经相比要更快。
还有便是碎片化要求越来高。得碎片者得天下。所以咱们关于科技技能，包含未来房间硬件的操控要求也会更高。这些对 RBA 相关企业来会是首要的压力。
产品体会化现已说过了。但产品体会化并不是咱们简单幻想的体会化，不是做了各种奇石怪样的东西就能够了。举个比方，卫生其实是民宿、客栈、公寓最大的应战。怎样让他体会到你的民宿是卫生的呢？比方你的洁具马桶上贴上一张纸，说这个马桶是打扫过的，是现已消过毒的，这个点就十分重要。
所以，咱们在体会上面的功夫要区别要点。当然，不同的产品在不同的位置，它完成的功能不同，由于它受众群体不同、画像不同，对体会上的权重也不同，方向也不同。商旅型的体会或许体现在这张床和写字台上的功能完整。可是消费类的、游览类的，或许文明类产品，它的体会度，它的机制化就不相同，跟房子挑选也不相同。
第四个开展趋势，我以为是共同的服务策略，共同的客户体会。便是说，这是针对大规模的或许是想走向大规模的民宿客栈连锁组织来说，你要做这件工作，要将根底的标准东西做起来，使得用户乐意频繁的跟你打交道。
第五个开展方向便是科技赋能。科技赋能是十分重要的工作。斯维登也好，途家也好，咱们在科技方面其实投入了许多的阅历和资源在做这件工作。
我形象十分深的大概是三年前，我进了斯维登的办公室，其时二楼坐了 120 多个人在忙。我问他们是哪个部分？他说是结算部。我想，对呀，咱们 5 万个业主，每个业主给你打一电话，你的公司就崩盘了对吧。所以这个 120 个人还真不多，然后合作了许多体系在里边忙活着。我说这个会犯错吗？他说当然会犯错了，犯错再修改，改完再打招呼。
可是我说不行，咱们规模化今后做几十万套的话，插手会越来越多。必定要改，还得向体系要。所以咱们就做业主体系。到现在为止，我很荣幸，咱们现在整个结算部分就一个人。你没听错，就一个人，把咱们现在所有的房源的结算全部解决了，并且简直没差错。当然，这儿边有许多窍门，一个是逻辑上，怎样把中心点的结算划开，第二便是怎样用科技手法、体系手法把它接上去。
别的，科技在民宿客栈公寓里边会向更多的方向开展。一是会向硬件方向走过去。实际上每个房间都有全程操控，由于 5G 年代的到来，不仅是网络速度更快，更重要的是万物互联。所以，物联网的逻辑会嵌入进去，这个过程是一个开展方向。第二个是互联互通的逻辑，会有更多的整合协同合作。
第六个开展方向便是营销，从单一的营销到多元的用户接触逻辑。这个说起来很简单，其实最难的不是你有多少途径，而是指你在哪些途径上找到真实和你匹配的。由于不同的房源来运营，它的途径是不相同的，用力点也不相同，最首要的是考虑它本钱的性价比。所以，这是对一个团队的考验，不是你做什么，而是什么不做。
最终一个，说说方针。2011 年创业的时分，就有投资人十分严重地问我，说你们是在“是非之间”，今后不行的。但实际上回过头去看，记住我本来坐黑车出租车，现在黑车司机不全成了光荣的滴滴车司机了吗？所以，只要用开展的眼光来看民宿客栈公寓，尽管有许多公共方针的因素，可是我以为它不会成为问题。
在村庄，它是得到支撑的，是鼓舞的，许多都有补助。城市来说，跟着科技手法提升，网约房也产生了，人脸识别开端了，动态设备也开端了。所以我以为，这些都会越来越好的被处理，民宿是适应这个年代的。
我以为，未来房源供应量会急剧增加，尽管现在酒店供过于求，可是它的结构性不稳定。我刚刚说的多人、多天、特性化、高性价比是契合顾客需求的，还有很大的空间。此外，经济波动导致许多的存量房会吐出来，供应量起来今后，顾客也有这个需求，这个职业就会开展。全国人民想要做的工作，政府必定会支撑。所以我以为这个职业不会有问题。真实存在的问题，其实在物权法方面，便是说你的邻居不乐意让你来做。这点需要重视。
在民宿职业做了 8 年，我坚持以为这是一个十分好的职业。在大住宿职业里边，最早是单体酒店，它是一个点；后来是连锁成一条线，便是连锁酒店；现在咱们所做的的公寓民宿客栈，实际上是一个面。尤其同享经济这个逻辑上去今后，它其实是一个无限幻想空间的工业，和地产、游览、文明，许多方面都是归纳结合在一同的。
第二，我以为到了好的时刻节点。我记住 2008 年有两家公司很知名，一家是 HomeAway，另一家企业是 Airbnb。其时商场十分火爆。2008 年咱们幻想一下是什么大环境？经济危机。所以经济危机产生的时分，一般会有“两旺”，一个是房源许多的吐出来，它会寻租，会寻觅收入。另一方面，顾客的需要游览度假开释压力情绪，可是他们关于性价比要求会更高。
所以，我国经济开展会有必定的波动性，有必定的持续周期，尤其我国有许多房子空存在那儿。再加上近些年科技技能迅速开展，本钱的迅速兴起，使得这个工业会是个十分好的阳光工业。接下来会有越来越老练的产品，也会越做越好，咱们许多村庄民宿产品不会亚于台湾地区做的产品。
当然，咱们也面对应战。我刚讲了许多的点，这些点里边都有落实下去的许多细节，其实咱们做了 8 年很不简单，中间吃了许幸亏。我想，咱们应该将更多的阅历同享给咱们，能够让更多的人一同来做，和咱们一同往前走。别的，咱们会看见，方针面方面也会越来越支撑这个职业和工业，毕竟“大禹治水，堵不如疏”。我信任政府也会这样看。
最终我想表达的便是，民宿是一个十分好的工业，希望和咱们一同尽力，将这个职业越做越好。谢谢。
